関係悪化したらどうしよう！離婚後の住宅ローンはどう処理するべきか

結婚したら誰もが一度は憧れる夢のマイホーム。しかし、責任や金額のことを考えるとなかなか手軽に建てられるものではありません。だからこそ、マイホームには夢があるのです。しかし、一大決心してマイホームを建てたとしてもそこにはリスクもあります。

そう、離婚した場合のマイホームの処理です。離婚を想定して結婚する人がいないように、マイホームを建てた時点で結婚を考えている夫婦はいません。とは言え、何が起きるのかが分からないのが人生。

マイホームのローンを抱えていても離婚という選択肢を選んでしまう夫婦がいます。そういう事態になった時、闇雲にもめるよりも、事前にどう処理するべきかを知っておいた方が話し合いも楽になるのではないでしょうか。では、離婚後の住宅ローンの処理についてご紹介します。

財産分与とは？

離婚の際によく聞く言葉に、「財産分与」があります。財産分与とは、結婚してから夫婦が築き上げてきた財産を離婚の際に配分する行為です。住宅を含む建物、土地、自動車や家電家財、株券などが財産に当たります。

なお、たとえ結婚後でも親から相続した財産などは対象外になるので注意してください。つまり、例え住宅ローンが残っていたとしても、夫婦で共同で購入した住宅や土地は財産分与の対象となるのです。

まず必要なこと

住宅について決めなければならないときがあるときは、事前に調査をすることが必要です。土地の所有者は誰になっているか、建物が誰の名義になっているか、などです。法務局で不動産の登記簿謄本を取得すれば、土地と建物の所有者が記載されているでしょう。

さらに、住宅ローンの契約書を確認するとローンの債務者が記載されているので確認するようにしましょう。たとえ把握していたとしても当初の契約から変更されている場合があるので、注意が必要です。同時に住宅ローンの残高も確認しましょう。

また、選択肢を増やすために、周辺の中古物件の相場を知っておくことも大切です。売却するという選択をした際に、大体の金額だけでも事前に知っておくとのちのちの話し合いの時間を短縮することもできるでしょう。

妻と子が住む夫名義の家のローンを夫が払う

家を建てる時は多くの場合、夫の名義で建てることが多くなります。夫婦の間の子どもがまだ未成年という場合、家に妻と子どもが住み、子どもの環境維持のためにそのローンを夫が払うというケースは多くあります。

しかし、夫は住んでいない家のローンを払わなければならないことになるので、経済的な負担が大きくなってしまいます。そのため、妻側はそれ相当の財産を夫に譲るのがいいでしょう。

また、住宅ローンの名義が夫のままで所有名義を妻に変えた際、住宅ローンの名義人の条件が「住んでいること」の場合には金融機関から契約違反と見なされてしまう場合があるので注意してください。

さらに、もしも夫側の経済状況が苦しくなってしまい、返済が滞ってしまった場合。妻が連帯保証人になっているときは妻側にローンの支払い義務が発生しまいます。もしも妻が連帯保証人になっていないときは、夫側に支払能力がないと判断されてしまうと、住んでいるのにも関わらず家は差し押さえられ、立ち退きの強制執行が下されるケースもあります。

以上のようなリスクは必ず頭に入れておくようにしましょう。

名義を変え、妻と子が住む家のローンを妻が払う

住んでいる家から夫だけが出て行き、住宅ローンの名義を妻に変更するというケースです。住んでいない夫は関係なくなるので住宅ローンがのちのちの諍いの火種となることはなくなりますが、妻の収入でローンを返済できるのかが問題。

つまり、安定した職業で夫と同額程度稼いでいる女性にしかおすすめできません。収入が充分で返済能力があると判断された場合は住宅ローンの名義変更ができることもありますが、子育てなどで仕事にブランクがある場合、夫レベルの収入は難しいという方も多いでしょう。

どうしても住宅ローンの名義を変更したいという場合は住宅ローンの借り換えがおすすめです。現在抱えている住宅ローンの借り換え審査を妻が受け、返済能力に問題ないと判断されれば現在の住宅ローンの名義を変更せずとも、ローンの名義を妻にすることができます。

しかし、ここでも妻の収入が問題となってきます。今まで夫の扶養に入っていてパート程度の収入しかない場合は借り換えの審査に通らない可能性が出てきますので、注意してください。

妻と子が出て行き、夫が住む家のローンを夫が払う

手続きの観点からするともっともリスクとトラブルが少ない方法です。住宅ローンの名義をそのままに、妻と子どもだけが出て行き夫が住み続ける場合は、ローンの契約違反にもならないので安心です。

しかし、注意も必要。妻が連帯保証人になっている場合です。もしも、その家に住み続けている夫が何らかの理由でローンの支払いを滞納してしまった場合、もう家を出ているのにも掛からず、妻のところに支払い請求が来てしまいます。

しかも、連帯保証人は催告の抗弁権を持ちません。つまり、夫側の支払いが滞り妻に請求が来てしまった場合、妻が住宅ローンの債権者に対して「夫側に請求して欲しい」と主張することができないのです。妻側がもう住宅ローンに関わりたくないという場合は、さきほど紹介した借り換えを行い、夫が新たにローンを組み直すか、ローンを一括返済してしまうかしかありません。

しかし、夫側に借り換えを行うほどの余裕がない場合には不可能です。いざという時にすべて妻が肩代わりするという事態を起こさないためにも、離婚時に法的効力のある公正証書を作成しておくのがおすすめです。

夫が住宅ローンを滞納し連帯保証人である妻が支払いの肩代わりをした場合、その負担金を夫に請求でき、夫はこれに応じなければならないという内容を残しておくことで、住んでいない家のローンを妻が支払うということもなくなります。のちのちの火種になりそうなものはあらかじめ対処しておきましょう。

家を売却し、残ったローンを払う

それぞれが新しい場所で生活することを選ぶ場合、住宅は売却処分してしまうのもひとつの手です。そのためには、まずは査定してもらい家の価値を把握し、同時に住宅ローンの残高を知っておかなければなりません。

住宅ローン残高よりも家の価値の方が上回る、アンダーローンだった場合、家を売却することで利益が生じるので、売却金額でローンを一括返済し、残高は夫婦で二分割するのがいいでしょう。

問題なのはローン残高より家の価値の方が下回る、オーバーローンだった場合です。家を売却したとしてもまだローン残高が残ってしまいますので、売却せずに夫か妻のどちらかが住み続けるというのがおすすめです。もしもどうしても売却しなければならない理由がある場合は、残ったローンの支払いをどちらが負担するのか、夫婦でよく話し合う必要が出てきます。

よく考えてから行動する

離婚時の住宅ローンの処理についてご紹介してきました。離婚するとしても揉めたい人なんていませんよね。事前に知識を持っていれば、話をスムーズに進められるばかりでなく、相手より優位に立って話し合いをすることができることもあります。「自分には関係ない！」と思わず、もしものときに備えて知識は持っておいて損はありません。